Vivir, trabajar y comprar: el futuro de los espacios

El sector inmobiliario, la arquitectura y el diseño están experimentando cambios de tendencia y dinámicas. Afectados por la aceleración de varios procesos que ya estaban en marcha antes de la pandemia, como el teletrabajo, el e-commerce, la robotización de oficinas, la digitalización, la sostenibilidad…, la cuestión ahora es averiguar cómo será el futuro de los espacios.

Para despejar dudas, la Universidad de Navarra invitó al consejero delegado y vicepresidente del grupo inmobiliario Merlin Properties, Ismael Clemente, a participar en el ciclo “Stop & Think Now”, una serie de encuentros con profesionales de diferentes áreas que acercan la realidad de sus respectivos sectores.

En conversación con el director de la Escuela de Arquitectura, Miguel Ángel Alonso del Val, Ismael Clemente compartió sus reflexiones acerca de la transformación de los espacios de trabajo, los comercios o el futuro de las ciudades. Como consejero delegado de la mayor compañía inmobiliaria cotizada en la Bolsa española –especializada en la adquisición y gestión de activos terciarios en la Península Ibérica, invirtiendo principalmente en oficinas, centros comerciales y plataformas logísticas en los segmentos Core y Core Plus–, su conocimiento práctico del terreno aporta una fotografía realista de lo que está sucediendo y una visión menos incierta de lo que está por venir.

MIGUEL ÁNGEL ALONSO: En el entorno en que vivimos, el urbanismo y el Real Estate tienen una gran importancia. La pandemia ha impactado en el ámbito inmobiliario, igual que en otros sectores, y nos gustaría hablar del futuro de los espacios que habitamos, de las tendencias en las que estamos inmersos y de cómo ha afectado esta pandemia al sector. Muchos de los cambios ya venían anticipándose; la pregunta es: ¿qué es lo que ha llegado para quedarse?

ISMAEL CLEMENTE:  Algunas tendencias, que venían manifestándose, han sido aceleradas por el COVID. Hay dos que destacan: el teletrabajo y el e-commerce. El primero afecta al sector residencial, impactando la estabilidad del equilibrio entre oferta y demanda de oficinas. El segundo, al comercio de calle y a la logística. Es prolijo explicar todas las implicaciones que la pandemia está teniendo sobre los sectores, pero –y es mi interpretación personal– independientemente de la bondad o efectos negativos a nivel social, el e-commerce ha llegado para quedarse.

La penetración durante la pandemia del e-commerce ha sido del 80%; una penetración estructural no reversible, pasando del 5,4% respecto al comercio minorista en 2019 a un 9,8% en 2020. En 6 meses hemos avanzado lo mismo que en un lustro al ritmo precedente. No hay vuelta atrás, y la posible caída post-pandémica sería menor de un punto.

M.Á.A.: ¿A qué afectará?

I.C.: Afectará al comercio físico (comercio de calle y centros comerciales), a los grandes almacenes y a la logística. El impacto sobre el comercio físico será similar al acaecido con la aparición de grandes centros comerciales (en los años 78-80) que pasaron de cuota 0 al 18,2 % de 2019; creciendo a costa de los grandes almacenes, entonces cinco: Galerías Preciados, Sepu, Mark&Spencer, Celso García y El Corte Inglés, único superviviente. El comercio de calle también perdió cuota.

Aquel equilibrio se ha visto subvertido por el comercio electrónico, que llega a rondar el 30% en Los Ángeles y Shanghái. Hay países más avanzados que España cuyo comercio electrónico alcanza un 20% de cuota de mercado, el doble que la nuestra. Lo que representa un reto para el comercio físico es un gran impulso para la logística. El comercio físico forma parte de la cadena logística, pero al desaparecer hay que habilitar otras formas de almacenamiento, y según DHL se han triplicado las necesidades de espacio, un cambio estructural.

M.Á.A.: ¿Y con respecto al teletrabajo?

I.C.: El COVID ha disparado coyunturalmente la demanda de casas con jardín. Además, ha propiciado que se replantee la distribución residencial para adaptarse al teletrabajo. Muchas oficinas se han vaciado físicamente, pero considero que es una situación predominante coyuntural; incluso quienes apostaban por el teletrabajo, como Jamie Dimon, CEO de JP Morgan, reducen sus estimaciones por la caída de productividad. 

M.Á.A.: El ser humano necesita estar en relación, y sin duda cambiarán los modos en los cuales se plantean las oficinas, convirtiéndolas en espacios más relacionales y friendly. Imagino que ocurrirá una transformación similar en los centros comerciales, porque la actividad de compras quizá sea menos masiva, y más cualificada, lo cual redundará también en cambios.

I.C.: El comercio físico y el virtual buscan potenciar sus ventajas y esconder sus inconvenientes. El comercio online se ha impuesto al comercio físico por algo tan sencillo como roturas de stock en una sociedad “ultra-empoderada”, priorizándose la inmediatez en la compra, buscando la satisfacción inmediata. Esto pone en marcha un proceso logístico para que lo que uno ha comprado aparezca en su casa en dos días.

Históricamente, el comercio físico era incapaz de satisfacer esa demanda inmediata por falta de stock y espacio físico; y la frustración generada hace crecer al e-commerce.

En esta batalla, los contendientes se van adaptando. El e-commerce intenta acelerar los procesos de compra, como hace Amazon Prime; en cambio, Walmart intenta batir los tiempos de Amazon, aprovechándose de su huella física. Reduce tiempos de entrega mediante las técnicas denominadas “pasillo infinito”, donde si el cliente pide un modelo específico de zapatillas que no están disponibles, comienza un proceso de obtención de las zapatillas ultra-rápido. Al tener localizado al cliente en las instalaciones, y poder conseguir las zapatillas en una hora (procedentes de una tienda próxima, por ejemplo), le informan de que puede recogerlas en un punto determinado. Esta es una de las formas para acortar la distancia con el e-commerce.

Además, la compra se está transformando en una experiencia, y en este aspecto los centros comerciales tienen una ventaja sobre el comercio electrónico, pues cada vez hay más conciertos de música, eventos, exhibiciones de arte, etc. en las grandes superficies.

También las oficinas cambian, transformándose en más residenciales. Abundan las áreas cómodas y relajantes donde interactuar con los compañeros, hay servicios de catering y cafetería…, incluso las universidades están dejando de ser pasillos con aulas.

Este proceso continuará revirtiendo la densidad de personas por metro cuadrado. De los 60 m²/empleado en los años 70, pasamos a 9 m²/empleado de nuestra cartera. En los Estados Unidos, que están a 14 m²/empleado, van a rebotar a entre 18 y 22, es decir, un 33% más. En España creemos que se pasará a los 12 m²/empleado, lo que permite boxes, despachos y aumento de distancias.

M.Á.A.: La digitalización de todo nuestro entorno es un proceso que coadyuva a marcar grandes diferencias. ¿Puede la digitalización de la oferta llegar a generar una mezcla entre algo extraordinariamente digital, pero sin embargo extraordinariamente cercano, donde las experiencias residenciales adquieran preponderancia? Hablo de casas y oficinas muy preparadas tecnológicamente, pero que también ofrezcan experiencias de proximidad, cercanía, e incluso de domesticidad.

I.C.: Creo que la digitalización ha de ser útil. Digitalizar procesos tiene sentido si hay una herramienta tecnológica que permita mejorar procesos, ingresos, costes o mejorar la experiencia del cliente o empleado. Estos últimos parámetros no siempre tienen retorno económico, pero a largo plazo tienen un retorno positivo.

¿Qué nos permite la tecnología? Mejor servicio, personalización y adopción de herramientas facilitadoras. Hoy es habitual que, si nos perdemos en un centro comercial, podamos conectarnos con el centro y localizarnos; antes buscábamos al vigilante… segundos frente a muchos minutos. La tecnología permite saber dónde está cada cliente, que tráfico se genera en cada tienda y muchos más datos. Se personalizan ofertas por tipología socioeconómica. Tenemos big data para aburrir; de hecho, tenemos más datos captados que los que podemos analizar. No vendemos datos. Consideramos que pertenecen a nuestros clientes, y no los comercializamos.

El diseño de oficinas también ha cambiado por la digitalización, modelizándose en programas que te permiten ver en detalle cómo va a quedar el edificio. La robotización del proceso constructivo, como en la automoción, llegará en un futuro no muy lejano; pero ya es una realidad en los procesos de mantenimiento desarrollados para edificios, gracias a la incorporación de un sistema de gestión de edificios capaz de identificar qué fallos hay y dónde se localizan.

M.Á.A.: Se habla de “la vuelta al campo”, al extrarradio, y del trabajo a distancia, pero, ¿va a producirse un cambio o solo es circunstancial?

I.C.: Viniendo de la España vaciada, podría parecer interesado en la dispersión poblacional, pero rezo para que no la haya; sería volver a la Edad Media. Desde Roma nos concentramos en ciudades; es en esta proximidad donde el talento, el comercio o el arte crecen. Al dispersarse en pequeños núcleos, la población, en su conjunto, involuciona.

La urbanización está para quedarse, concentrando gente, talento y relaciones; todo ello positivo para la sostenibilidad, la eficiencia y el desarrollo personal. Entiendo que empresas como Google o las telcos tengan algún interés en decir que se trabaja igual en Extremadura por remoto que en Madrid. Eso les beneficia por el flujo y el tráfico, ya que almacenan datos en la nube…, pero la realidad es que se trabaja mejor presencialmente. Mientras las personas sean personas y no convirtamos la sociedad en algo tipo “Minority Report”, la urbanización continuará y las ciudades seguirán siendo el centro de la vida productiva global. 

M.Á.A.: Hay una gran oportunidad para mezclar los usos urbanos, pero hasta ahora aplicamos una visión sectorializada, donde hay zonas residenciales, comerciales, oficinas… las ciudades del futuro tendrán que ser capaces de adaptarse mejor a las circunstancias. ¿Qué piensas al respecto?

I.C.: Londres es la ciudad europea de referencia a la hora innovar urbanísticamente, y acaba de anunciar una extraordinaria flexibilización urbanística para reaccionar ante los cambios que ha provocado la pandemia. En el sur de Europa, diseñar y elaborar un PGOU tarda incluso décadas, y revisarlo más aún.

Hoy el uso de los edificios va por otros derroteros. En España, el cambio de uso se percibe como algo lucrativo, algo alejado de la realidad. Un centro comercial secundario que pierde el 60% de ocupación resulta casi irrecuperable. Para la mentalidad burocrática, es un problema del promotor, pero el hecho es que al dejar de cumplir su función de motor económico, el problema es de todos los stakeholders próximos. Lo razonable sería encontrar un uso alternativo, adaptado a la nueva normalidad.

M.Á.A.: Que las administraciones aporten flexibilidad para superar estos retos es crítico, pero, ¿a qué otros retos se enfrenta el sector?

I.C.: De los dos más importantes, uno es la sostenibilidad, conciencia ecológica o respeto al medio ambiente, podemos elegir la denominación. Esto antes era un maybe; hoy es un must have. Actualmente, cualquier proyecto ha de alinearse con el respeto al medio ambiente, pero muchos preguntan ¿para qué?

Hablamos mucho de sostenibilidad, pero no queremos pagar alquileres más elevados por estar en edificios más sostenibles. En 2017 comenzamos un proceso de certificación energética y el 80% de nuestra cartera inmobiliaria ya está certificada. España es el líder en certificación energética europea, pero para nosotros no ha tenido ningún impacto en ingresos. La única ventaja financiera es un incremento en el valor de venta del inmueble.

Con cierta frecuencia estamos en proyectos conceptualmente “pro bono”, como el proyecto de Data Centers (para reutilizar el calor residual de los centros de datos de una manera inteligente). Como generan calor, queremos crear sistemas para aprovechar su disipación y que nos permitan calentar, de forma económica, las zonas habitacionales próximas al mismo. Lo ideal sería aportar ese calor a la administración y que esta lo utilizase, pero como ni está ni se la espera, tendremos que ser nosotros quienes nos ocupemos. Siguiendo el efecto positivo de algunas ciudades como Málaga o Bilbao, donde sus alcaldes han colaborado con el sector privado, y han florecido. Creemos que la gestión pública es esencial para adaptar el urbanismo a la nueva normalidad.

Ismael Clemente, consejero delegado y vicepresidente de Merlin Properties, entrevistado por Miguel Ángel Alonso del Val, director de la Escuela de Arquitectura de la Universidad de Navarra, en el ciclo Stop & Think Now.

Foto de apertura © Manuel Casamayón / Foto oficina © Austin Distel on Unsplash /Foto Londres  © Marcin Nowak on Unsplash / Foto centro comercial © Bobbie M on Unsplash

Entrevista publicada en Executive Excellence n173 febrero - marzo 2021.